La escalada de precios dificulta el acceso
a la vivienda

En 2025 el precio de la vivienda libre ha continuado su escalada, alcanzando en el cuarto trimestre de 2025 una media de 2.230 euros/m2, que supone un aumento del 13,1 por 100 interanual y del 3,6 por 100 respecto al trimestre anterior, mientras la vivienda protegida aumentaba un 3,2 por 100 interanual, hasta los 1.208,7 euros/m2. Madrid y Extremadura ocuparon en ese trimestre los extremos de las series de precios de vivienda libre y protegida: en el caso de Madrid, los precios superaban en un 75 por 100 la media nacional para vivienda libre y en un 23 por 100 en el caso de la protegida; Extremadura por su parte registraba precios un 58 y un 32 por 100 inferiores a la media, respectivamente.

El número de hogares alcanzó ese año los 19,7 millones, un 6,2 por 100 más que en 2020, observándose cierto cambio de tipología a medida que avanzan el envejecimiento demográfico y otras transformaciones sociales de calado, como la llegada de inmigrantes y el aumento del número de hogares monoparentales (5,6 millones a finales de 2025 según el INE), de los que un 81 por 100 están regentados por mujeres, lo que agrava el riesgo de pobreza y exclusión social (la tasa AROPE alcanza el 51,9 por 100 en hogares monomarentales, y el 55,5 por 100 cuando se trata de mujeres de origen extracomunitario). Circunstancias que implican una importante transformación de las necesidades en materia de vivienda y urbanismo, a las que se añade la cada vez mayor concentración de la población en entornos urbanos y la problemática específica de la vivienda en los rurales.

La propiedad continuó representando en 2025 el régimen de tenencia predominante (73 por 100 de los hogares), registrando el alquiler un lento pero continuo aumento (régimen de uno de cada cinco hogares). Al respecto el Índice de Referencia del Alquiler de Vivienda (IRAV), que establece el límite de precios de alquiler especialmente en aquellas zonas de mercado que se declaran tensionadas (ZMT), ha mostrado su validez como herramienta de contención al alcanzar tasas de variación anual del 2,29 o 2,16 por 100 a finales de 2025 y principios de 2026, inferiores al 3 o 3,4 por 100 del IPC.

En todo caso, los elevados precios de ambas formas de tenencia hacen inviable el acceso a la vivienda para buena parte de la población, dificultando la emancipación juvenil y convirtiéndose en un vector de desigualdad creciente, pese a la mejora del empleo, los ingresos medios y las favorables condiciones crediticias. Por otro lado, factores como la escasa proporción del alquiler a precio inferior al de mercado (3,5 por 100 sobre el total de hogares), o la de vivienda social y asequible (3,3 por 100 sobre el parque de viviendas principales, lejos de la media de la UE, en el entorno del 8 por 100), reflejan el papel residual de las Administraciones en la provisión de vivienda.